Stesso orientamento per Cassazione e Commissioni Tributarie
Per Bankitalia nessun riferimento ma solamente standard di valutazione affidabili
Giovanni Rubuano, coordinatore sezione territoriale Catania E-Valuations
Dopo la sentenza n. 30163 del 15 dicembre 2017 la Corte di Cassazione ancora una volta si è pronunciata sui valori dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI). Con la recente sentenza n. 3197 del 9 febbraio 2018 le quotazioni OMI possono essere prese in considerazione per individuare un valore presunto ribadendo che sono idonee solamente a «condurre ad indicazioni di valori di larga massima». (Cassazione n. 25707/2015).
Un tema sul quale la Suprema Corte si era già espressa con la Sentenza n. 21569/2016 “le stime dell’OMI sono meri valori presuntivi” e con l’Ordinanza n. 20378/2017 “il riferimento alle stime effettuate sulla base dei valori OMI per aree edificabili site nel medesimo comune non è idoneo e sufficiente a rettificare il valore dell’immobile tenuto conto che il valore può variare in funzione di molteplici parametri quali l’ubicazione, la superficie, la collocazione nello strumento urbanistico nonché lo stato delle opere di urbanizzazione (Cass. n. 18651/2016)”.
Sullo stesso orientamento giurisprudenziale della Cassazione anche le tante sentenze di Commissioni Tributarie Regionali e Provinciali (CTR Lazio in testa) che hanno consolidato in questi ultimi anni il principio secondo cui le valutazioni OMI sono mere elaborazioni statistiche che non possono essere utilizzate come prova esclusiva del valore. Fra tutte la Sentenza n. 2549/9/16 CTP Milano “le quotazioni OMI rappresentano solo il dato iniziale ai fini dell’individuazione del valore venale”.
Escluse le quotazioni OMI da Bankitalia
Una indicazione precisa è arrivata a fine settembre 2016 dalla Banca d’Italia che ha di fatto “bocciato” le quotazioni OMI per la valutazione dei beni immobili. Nell’aggiornamento delle Circolari 285/2013 e 288/2015 per l’attuazione dell’articolo 120-duodecies (Valutazione dei beni immobili) D.Lgs. 21 aprile 2016 n. 72 c.d. “Decreto Mutui” di recepimento della direttiva 2014/17/Ue –Mortgage credit directive-, Bankitalia ha infatti escluso che gli immobili possano essere stimati facendo riferimento alle quotazioni OMI. Solo standard affidabili e valutazione svolta da persone competenti e indipendenti.
Non poteva essere diversa la decisione della banca centrale italiana considerato che gli standard di valutazione e la figura del valutatore esperto ed indipendente sono già da qualche anno richiesti nel manuale della BCE per gli ispettori di vigilanza (AssetQualityReview) e sono previsti nelle Linee Guida ABI per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie…
(Fonte: e.valuation 20.02.2018)
